Asuntokaupan kuntotarkastus

Omakotitalokauppoja tehdään vuosittain noin 10 000–20 000, ja erityisesti pääkaupunkiseudulla ja isommissa kaupungeissa kauppahinnassa puhutaan sadoista tuhansista euroista.

Osa kiinteistökaupoista päätyy valitettavasti edelleen riitatapauksina oikeuteen asti, vaikkakin sovittelumenettelyllä ratkaistavien tapausten määrä on onneksi kasvussa. Talokauppariita olisi useissa tapauksissa voitu välttää kokonaan, jos kohteeseen olisi tehty oikeaoppinen asuntokaupan kuntotarkastus ennen kaupantekoa.

Tämän julkaisun tarkoituksena on antaa perustietoa asuntokaupan kuntotarkastukseen liittyen sekä vastata aihetta koskeviin yleisimpiin kysymyksiin.

Onko asuntokaupan kuntotarkastus pakollinen?

Asuntokaupan kuntotarkastus ei ole pakollinen. Tosin osalla pankeista saattaa lainan myöntämisen ehtona olla oikeaoppisesti tehty ja tuore kuntotarkastusraportti.

Milloin kannattaa tilata asuntokaupan kuntotarkastus?

Asuntokaupan kuntotarkastus kannattaa teettää jokaisen talokaupan (omakotitalo, paritalo, rivitalo tai erillistalo) yhteydessä. Poikkeuksena voidaan pitää talokauppoja, joissa ostettavan rakennuksen arvo on poikkeuksellisen matala tai talo myydään purkukuntoisena.

Asuntomarkkinoilla on viime vuosina ollut havaittavissa positiivista valveutumista asiaan liittyen myös myyjien keskuudessa – yhä useampi myyjä tilaa asuntokaupan kuntotarkastuksen ennen asunnon myynti-ilmoituksen laatimista. Tämä nopeuttaa kaupantekoa merkittävästi ja näyttäähän se myynti-ilmoituksessa hyvältä, jos talo on todettu moitteettomaksi etukäteen.

Miksi asuntokaupan kuntotarkastus kannattaa tehdä?

Asuntokaupan kuntotarkastus kannattaa tehdä, koska sen avulla ostaja saa tarkalleen tietää mitä hän on ostamassa. Kukaan ei varmasti halua joutua tilanteeseen, jossa hyväkuntoisena ostetusta kiinteistöstä selviää jälkikäteen, että rakennus vaatii kymmeniä tai jopa satoja tuhansia euroja maksavan remontin.

Hyvissä ajoin tehty asuntokaupan kuntotarkastus on myös erinomainen apukeino tarkemman myyntihinnan määrittämisessä – jos merkittäviä puutteita, riskejä tai korjaustarpeita ei havaita, voidaan kiinteistöstä perustellusti pyytää enemmän rahaa.

Myyjä puolestaan saa nukkua yönsä rauhassa, koska oikein tehdyn kuntotarkastuksen avulla saadaan riskitekijät ja vauriot tietää jo ennen kaupan syntymistä. Lähtökohtaisesti ostaja ei voi vedota kuntotarkastusraportissa esitettyihin vauriohavaintoihin enää kauppojen jälkeen. Joskus tulee vastaan tapauksia, joissa myyjäosapuoli vastustaa kattavan kuntotarkastuksen teettämistä – myös myyjän kannalta voidaan pitää lottovoittona sitä, että riskirakenteet ja mahdolliset vauriot selviävät kuntotarkastuksen avulla jo ennen kaupantekoa.

Mitä asuntokaupan kuntotarkastus sisältää?

Oikein tehdyn asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö on seuraava:

• Lähtötietojen (rakennekuvat jne.) läpikäynti.
• Lähtötietokyselyn lähettäminen myyjälle ja sen tulosten analysointi.
• Kohdekäynti.
• Havaintojen läpikäynti suullisesti kohdekäynnin jälkeen.
• Raportin kirjoitus ja lähetys.

Millainen on hyvä asuntokaupan kuntotarkastus?

Hyvä asuntokaupan kuntotarkastus tehdään vähintään suoritusohjeen (KH 90-00394 -kortin) mukaisessa laajuudessa.

• Kaikki saatavilla olevat lähtötiedot käydään läpi. Rakenne- ja LVI-suunnitelmista pyritään etsimään riskikohtia ja mahdollisia suunnitteluvirheitä, joihin voidaan tarvittaessa kohdistaa tarkempia tutkimuksia.
• Tarkastuskäynti tehdään huolellisesti, ilman kiirehtimistä – jos tarkastuskäynnillä kiirehditään, voi riskihavaintoja jäädä näkemättä. Tarkastuksen yhteydessä jokaiseen riskirakenteeseen tehdään rakenneavaus, jonka avulla varmistetaan rakenteen kunto. Rakenneavauksiin vaaditaan toki asunnon omistajan ja asunto-osakeyhtiöissä taloyhtiön suostumus.
• Jos jotain asioita jää asunnon omistajasta johtuvasta tai muusta syystä tarkastamatta, ehdotetaan niihin lisäselvityksiä/-tutkimuksia.
• Tarkastuskäynnin päätteeksi merkittävimmät havainnot käydään suullisesti läpi sekä myyjän että ostajaehdokkaan kanssa.

Valitettavan usein vastaan tulee puutteellisesti tai suorastaan hävyttömän laiskasti tehtyjä kuntotarkastusraportteja. Olen nähnyt mm. lähes alkuperäisessä kunnossa olevaan rintamamiestaloon tehdyn kuntotarkastusraportin, johon tarkastaja ei ollut onnistunut kirjaamaan yhtäkään merkittävää riskiä tai puutetta. Tämäkin tapaus päätyi lopulta oikeuteen asti.

Kuuluuko asuntokaupan kuntotarkastukseen rakenneavausten tekeminen?

Kyllä kuuluu. Suoritusohjeen (KH 90-00394 -kortin) mukaisesti tehtyyn asuntokaupan kuntotarkastukseen kuuluu vähintään yhden rakenneavauksen tekeminen jokaiseen riskirakenteeseen tai tarkastajan havaitsemaan muuhun riskikohtaan.

Yleisiä kiinteistönvälittäjien suusta kuultuja harhaluuloja on listattu alla:

”Kuntotarkastukseen ei kuulu rakenneavausten tekeminen” – tämä ei pidä paikkaansa.

”Kuntotarkastaja haluaa tehdä rakenneavauksia vain sen takia, että saa enemmän rahaa” – hauska väite, joka ei ainakaan Rakennetaide Oy:ssä pidä paikkaansa. Riskirakenteisiin tehtävät rakenneavaukset kuuluvat aina tarkastuksen hintaan. Käytännössä asia on juuri päin vastoin – mitä vähemmän avauksia joutuu tekemään, sen parempi kate tarkastuksesta tulee.

Mitä asuntokaupan kuntotarkastus ei sisällä?

Suoritusohjeen (KH 90-00394 -kortin) mukaisesti tehty asuntokaupan kuntotarkastus ei sisällä mm. seuraavia asioita:

• Tarkastajasta johtumattomasta syystä tehtäviä useampia kohdekäyntejä.
• Kivirakenteisiin tehtäviä avauksia (tiili, harkko, luonnonkivi).
• Kivirakenteiden tarkempia kosteusmittauksia (porareikä- tai näytepalamittaukset).
• Näytteenottoa (materiaalinäytteet, sisäilmanäytteet jne.).
• Rakenneavausten entisöintiä (avaukset paikataan, mutta avauskohdan entisöinti jää asunnon omistajan vastuulle).
• Talo-, sähkö- ja tietoteknisten laitteiden tai järjestelmien toiminnan testausta.
• Toimenpide-ehdotusten kustannusten laskentaa.

Asuntokaupan kuntotarkastukseen eivät myöskään kuulu asiat, jotka ostajaehdokkaan voidaan olettaa itse huomaavan. Näitä ovat mm.:

• Keittiökalusteiden, kiintokalusteiden, irtokalusteiden sekä väliovien kunto.
• Erillisten pihavarusteiden tai -rakennusten sekä piha-alueen päällysteiden (nurmi, asfaltti, kivetys) kunto.
• Pintamateriaalien, kuten lattia-, sisäseinä- tai sisäkattopintojen kunto, ellei niiden heikolla kunnolla arvioida olevan vaikutusta koko rakenteen toimintaan.

Kaikista näistä lisäselvityksistä voidaan toki neuvotella ennen tarkastusta tai sen yhteydessä.

Voiko tarkemmat lisäselvitykset tehdä asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteydessä?

Se, voidaanko tarkemmat lisäselvitykset tehdä asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteydessä riippuu tarkastuksen tekevästä yrityksestä. Rakennetaide Oy:ssä tarkemmat selvitykset voidaan lähtökohtaisesti tehdä saman kohdekäynnin aikana.

Kuntotarkastuksessa rakenteeseen suositellulla tarkemmalla tutkimuksella tarkoitetaan yleensä materiaalinäytteiden ottamista rakennusmateriaaleista. Tarvittavia materiaalinäytteitä ovat tavallisesti mikrobinäyte (mikrobivaurion poissulkemiseksi), PAH-näyte (kreosootin selvittämiseksi) ja asbestinäyte.

Kuntotarkastaja toimittaa materiaalinäytteet laboratorioon, jossa ne analysoidaan. Ongelmaksi muodostuu yleensä mikrobianalyysin vaatima aika – perinteisellä viljelymenetelmällä tuloksen saaminen kestää vähintään 2-3 viikkoa.

Millainen on hyvä kuntotarkastusraportti?

Hyvä kuntotarkastusraportti sisältää kohdekäynnillä tehdyt havainnot valokuvineen, johtopäätökset sekä toimenpide-ehdotukset.

Johtopäätökset ovat raportin tärkein osuus – niissä otetaan kantaa mm. havainnon merkittävyyteen ja laajuuteen, mahdolliseen sisäilman laatua heikentävään vaikutukseen, korjauksen kiireellisyyteen sekä vaurioiden korjaamatta jättämisen riskeihin.

Raportissa ehdotetaan tarvittaessa lisätutkimustarpeita sekä korjaustoimenpiteitä. Kuntotarkastuksessa mainitut lisäselvitys-/-tutkimustarpeet tulisi tehdä ennen kaupantekoa, muuten ostaja ottaa riskin, jos asiat jäävät selvittämättä.

Kuntotarkastusraportti on johdonmukainen, helppolukuinen ja selkeällä suomen kielellä kirjoitettu. Raportin alussa on tiivistelmä, jossa on kerrottu tarkastuksen tärkeimmät havainnot lyhyesti ja selkeästi.

Mitkä ovat asuntokaupan kuntotarkastuksen rajaukset?

Asuntokaupan kuntotarkastuksella ei voida saada täyttä varmuutta rakennuksesta tai rakenteista ja niiden kunnosta, koska tarkastus suoritetaan aistinvaraisesti, ilman näytteenottoa ja pääosin rakenteita rikkomattomin menetelmin. Rakenteiden sisällä piileviä vaurioita ei voida havaita, jos vauriosta ei ole nähtävissä mitään pintapuolisia viitteitä (esim. kosteusjälki, poikkeava haju) tai rakenteeseen liittyen ei tehdä muita riskihavaintoja.

Kuntotarkastuksessa on huomioitava myös sään aiheuttamat epävarmuustekijät kuten lumen peittämät vierustat/vesikatot.

Asuntokaupan kuntotarkastukseen rajauksia voivat aiheuttaa myös mm. seuraavat asiat:

• Alapohjan ryömintätilaan tai yläpohjan ullakkotilaan ei ole kulkumahdollisuutta.
• Tilat ovat täynnä tavaraa.
• Pinnat ovat peitetty esim. kalusteilla tai ovat roskien/lian peitossa.
• Kulkureitit (esim. vesikatolla) eivät ole turvalliset.

Kuinka kauan asuntokaupan kuntotarkastus kestää?

Asuntokaupan kuntotarkastuksen kesto riippuu kohteesta sekä lähtötiedoista.

Uudehkon, pienen tai helpon kohteen tarkastamiseen saattaa kulua vain muutama tunti, mutta vanhan, ison tai haastavan kohteen tarkastamiseen koko päivä.

Myös lähtötietojen saatavuus vaikuttaa kohteessa kuluvaan aikaan – jos lähtötiedot pystytään toimittamaan tarkastajalle etukäteen sähköisessä muodossa, nopeutuu kohdekäynti parhaimmillaan parilla tunnilla, kun rakennekuviin ei tarvitse tutustua vasta kohteessa.

Onko kuntotarkastajille olemassa pätevyysvaatimuksia?

Kuntotarkastajille on olemassa tarvelähtöinen AKK-pätevyys, jonka myöntää FISE. Mikään ei kuitenkaan estä tekemästä tarkastuksia ilman pätevyyttä, koska lain vaatimaa pätevyyttä tarkastajille ei ole, vaikka sen tarpeellisuudesta on ollut puhetta.

AKK-pätevyyden saaminen edellyttää:

• Vähintään rakennusmestaritasoista koulutusta.
• Vähintään 5 vuoden työkokemusta kiinteistöjen tarkastus- tai tutkimustehtävistä.
• Kahden opintopisteen pätevyyskoulutuksen läpäisemistä + 3 kpl tarkastuslautakunnan hyväksymiä kuntotarkastusraportteja.

Suomessa voi olla hyviä tarkastajia, joilla ei ole AKK-pätevyyttä, mutta tarkastuksen tilaajan näkökulmasta on varmempaa valita tarkastaja, jolla on AKK-pätevyys. Tällöin voi ainakin varmistua siitä, että tarkastajalla on edes jonkinlainen tietämys aiheeseen liittyen – onhan hän läpäissyt pätevyyskoulutuksen.

AKK-pätevyyden omaavia kuntotarkastajia on noin 80 kpl (tilanne 9/2023), joista noin 20 kpl ilmoittaa toiminta-alueekseen Uusimaan. Kuntotarkastajan voimassa olevan AKK-pätevyyden voit varmistaa täältä.

Millainen on hyvä kuntotarkastaja?

Hyvä kuntotarkastaja omaa vähintään seuraavat taidot:

• Tuntee eri-ikäiset rakennukset, niissä käytetyt rakenteet ja järjestelmät sekä niiden riskit ja erityispiirteet.
• Ymmärtää rakennusfysiikkaa ja hallitsee eri rakenteiden kosteus- ja lämpöteknisen toiminnan.
• Osaa arvioida eri vaurioiden vaikutusta sisäilman laatuun ja terveydellisiin olosuhteisiin.

Kun haluat välttyä sisäilmaongelmilta ja varmistaa, ettei tuleva kotisi ole kosteusvaurioita sisältävä hometalo, valitse kuntotarkastaja, jolla on kokemusta myös kosteus- ja homevaurioituneiden rakennusten kuntotutkimuksista. Sisäilma-asioihin valveutuneella kuntotarkastajalla on AKK-pätevyyden lisäksi myös rakennusterveysasiantuntijan (RTA) koulutus. Kuntotarkastajan voimassa olevan RTA-pätevyyden voit varmistaa täältä.

RTA-pätevyyden saaminen edellyttää

• vähintään AMK-tason koulutusta rakennusalalta
• vähintään 3 vuotta työkokemusta rakennusten kuntoon ja terveyshaittoihin liittyvistä tehtävistä
• 45 opintopisteen pätevyyskoulutusta.

Rakennetaide Oy:n tarkastajilla on AKK-, RTA- ja KVKT-pätevyydet. Lisätietoa Rakennetaide Oy:n tarkastajien koulutustaustasta ja pätevyyksistä löydät täältä. Hyvä kuntotarkastaja ei tarkasta taloja vain rahan takia, vaan intohimosta ja rakkaudesta rakennuksia kohtaan.

Mikä on asuntokaupan kuntotarkastuksen hinta?

Huolellisesti tehty asuntokaupan kuntotarkastus maksaa pääkaupunkiseudulla yleensä 1000–2000 €:n (sis. alv).

Kuntotarkastuksissa, kuten elämän muillakin osa-alueilla pätee: halvalla ei saa hyvää. Jos kattava kuntotarkastus maksaa pk-seudulla alle 1000 €, on epäilysten syytä herätä. Parhaat kuntotarkastajat ovat rakennusten korkeasti koulutettuja huippuasiantuntijoita, he eivät myy palveluitaan pilkkahintaa, koska heidän ei tarvitse tehdä niin.

Varo liian halpaa kuntotarkastajaa, hän saattaa koitua elämäsi kalleimmaksi virheeksi.

Mitkä tekijät vaikuttavat asuntokaupan kuntotarkastuksen hintaan?

Merkittävimmät asuntokaupan kuntotarkastuksen hintaan vaikuttavat tekijät ovat talon rakennusvuosi, eri vuosikymmeninä tehdyt laajennukset, pinta-ala ja kerrosluku sekä kohteen haastavuus. Myös syrjäinen sijainti voi nostaa tarkastuksen hintaa.

Rakennusvuosi

Ohjenuorana voidaan pitää: mitä vanhempi rakennus, sen kalliimpi kuntotarkastus. Syitä tähän ovat mm.

• Vanhassa rakennuksessa on usein enemmän riskirakenteita, joiden tarkastaminen vie aikaa.
• Ajantasaisia lähtötietoja (rakennekuvat jne.) on vanhoista rakennuksista huonosti saatavilla, jolloin tarkastus on enemmän salapoliisityötä.
• Vanhaa rakennusta on voitu remontoida vuosien varrella useaan otteeseen, jolloin rakenteiden nykytilan selvittäminen vaikeutuu.

2010-luvun jälkeen rakennetut kohteet ovat usein halvimpia tarkastaa.

Laajennukset

Eri vuosikymmeninä tehdyt laajennukset nostavat kuntotarkastuksen hintaa, koska eri rakenteiden ja rakennetyyppien sekä eri-ikäisten järjestelmien määrä kasvaa. Lisäksi eri vuosikymmeninä rakennetuissa laajennuksissa on usein eri vuosikymmenille tyypilliset, toisistaan poikkeavat riskit, jotka täytyy kirjata tarkastusraporttiin.

Käytännössä kahdesta eri vuosikymmenenä rakennetusta osasta koostuvan kiinteistön tarkastaminen vastaa työmäärältä lähes kahta erillistä kohdetta. Tämä ei kuitenkaan usein näy hinnoittelussa.

Haastavuus

Kohteen haastavuus lisää kuntotarkastuksen hintaa, koska haastavien kohteiden tarkastaminen on helppoa kohdetta työläämpää. Haastavuudella tarkoitetaan esimerkiksi kohteen erikoista muotoa tai normaalista poikkeavia rakenne-/liitosratkaisuja. Haastavuutta ja sitä kautta työmäärää lisäävät myös mm. kellarikerros, ryömintätilallinen alapohja (rossipohja) sekä erillinen yläpohjatila (ullakko).

Pinta-ala ja kerrosluku

Rakennuksen pinta-ala vaikuttaa kuntotarkastuksen hintaan, koska iso kohde on pientä kohdetta työläämpi tarkastaa. Pinta-alan kasvaessa yleensä myös esim. WC- ja märkätilojen määrä lisääntyy. Ero pinta-alaltaan 100 m2 ja 200 m2 rakennusten tarkastushinnoissa on tavallisesti kuitenkin maksimissaan muutama satanen. Yleensä pinta-alan lisääntyminen muutamilla kymmenillä neliöillä ei vaikuta tarkastuksen hintaan ollenkaan.

Useampi kerros voi lisätä tarkastuksen hintaa hieman, koska tarkastettavaksi tulee tällöin myös välipohjarakenteet, joita yksikerroksisessa rakennuksessa ei ole.

Syrjäinen sijainti

Syrjäinen sijainti voi vaikuttaa kuntotarkastuksen hintaan merkittävästi, jos luotettavaa tarkastajaa ei löydy lähialueelta. Suurin osa tarkastajista on keskittynyt isojen kaupunkien lähistöille.

Kumpi osapuoli maksaa asuntokaupan kuntotarkastukset?

Se millä tavalla kuntotarkastuksen lasku jaetaan, on täysin myyjän ja ostajan välinen asia.

Yleensä toimitaan kuitenkin niin, että kauppojen toteutuessa kuntotarkastuksen hinta jaetaan puoliksi myyjän ja ostajan kesken. Jos kauppoja ei synny, niin tarkastuksen maksaa myyjä.

Näin ollen kauppojen syntyessä sekä ostajalle että myyjälle jää tavallisesti maksettavaksi 500–1000 €. Tämä on erittäin pieni hinta siitä, että molemmat osapuolet saavat nukkua yönsä rauhassa.

Miten omakotitalon ja asunto-osakeyhtiön (paritalo, rivitalo, erillistalo) huoneiston kuntotarkastukset eroavat toisistaan?

Käytännössä eivät juuri mitenkään. Oikeaoppisesti tehdyssä asunto-osakeyhtiön kuntotarkastuksessa katsotaan täysin samat asiat kuin omakotitalon tarkastuksessa. Ainoana erona on, että taloyhtiössä rakenteet ja järjestelmät kuuluvat taloyhtiön vastuulle, eli niiden tarkastamiseen tarvitaan taloyhtiön (hallitus, isännöitsijä) lupa.

Kuuluuko asunto-osakeyhtiön (paritalo, rivitalo, erillistalo) huoneiston kuntotarkastukseen rakenteiden tarkastaminen?

Kyllä kuuluu. Oikeaoppisesti tehty pari-, rivi- tai erillistalon kuntotarkastus ei juuri poikkea omakotitalon tarkastuksesta. Ainoana erona on, että taloyhtiössä rakenteet ja järjestelmät kuuluvat taloyhtiön vastuulle, jolloin niiden tarkastamiseen tarvitaan taloyhtiön lupa.

Välillä tulee vastaan isännöitsijöitä tai kiinteistönvälittäjiä, jotka väittävät, että asuntokaupan kuntotarkastukseen ei kuulu taloyhtiön rakenteiden tarkastaminen. Tämä ei pidä paikkaansa.

Jos taloyhtiö ei anna lupaa rakenteiden tarkastamiseen, kannattaa ostajan miettiä, onko kyseiseen taloyhtiöön sijoittaminen viisasta. Osakkaan/ uuden ostajan on hyvä muistaa, että vaikka taloyhtiön rakenteissa olevien vaurioiden korjaaminen kuuluu taloyhtiön vastuulle, koostuu taloyhtiö osakkaista. Näin ollen taloyhtiön rakenteissa olevien vaurioiden korjauskustannukset maksaa aina lopulta osakkaat itse.

Taloyhtiöt ovat sisäilma- ja homeongelmien näkökulmasta haastavampia kuin omakotitalot. Mahdollisista sisäilmaongelmista kärsii osakas, mutta vaurion selvittäminen ja korjaaminen on taloyhtiön vastuulla. Taloyhtiömaailmassa ongelmiin reagoidaan usein hitaasti, niitä vähätellään tai ne korjataan puutteellisesti, eikä osakkaalla ei ole oikeutta teettää rakenteisiin tutkimuksia tai korjauksia ilman taloyhtiön lupaa.

Haluatko lukea eri vuosikymmeninä rakennettujen pientalojen hyvistä ja huonoista puolista sekä riskeistä? Tietoa eri-ikäisiin rakennuksiin liittyen löytyy rakennukset.fi-sivustolta.

Haluatko tietää mihin asioihin rakennusalaa tuntematon henkilö voi kiinnittää huomiota asuntokaupoilla? Siirry aiheeseen liittyvään artikkeliin rakennukset.fi-sivustolle.